Kleine Friese rol in huizensprookje

UPDATE - Het huizensprookje: er worden in 2015 meer huizen verkocht, Friesland is statistisch de grootste stijger. Maar van hogere prijzen is in Friesland amper sprake. En verontrustend: veel huizenbezitters staan met hypotheek onder water. 

Friesland staat stijf onderaan in de lijst als het gaat om prijsherstel op de woningmarkt. Banken doen er alles aan om het mooier voor te stellen dan het is. Zo kunnen de banken hun eigen problemen versluieren. Want Nederland kent een door banken in het verleden opgeblazen ballon aan schuld. Bijna tweederde van de huizenbezitters staat met de hypotheek onder water, rapporteert De Nederlandsche Bank.

In het arme Friesland is er helemaal geen sprake van de opleving zoals de banken die zien. Huizen zijn in Friesland gemiddeld nog steeds bijna een zesde goedkoper dan op het hoogtepunt in 2008. Er is in steden al wel een groter herstel, op het platteland een forsere prijsval.

Cijfers van het Kadaster, waar alle woningtransacties worden geregistreerd, noteren in Friesland een germiddelde koopsom van €202.116 in 2008. In 2014 is de gemiddelde koopsom €174.240. Het aantal transacties in 2008: 6667. In 2014: 5443. In 2015 ziet het Kadaster een stijging van de prijs.

Uit cijfers van het Kadaster blijkt na het eerste halfjaar van 2015 een kleine plus van 1,6 procent in waarde ten opzichte van een jaar geleden. Neem daarentegen Amsterdam: een plus van 8 procent. Of Utrecht: plus 5 procent.

Volgens makelaarsorganisatie NVM is er meer handel en is de gemiddelde prijs in Friesland van door deze makelaars verkochte huizen nu bijna €185.000. Maar de huizenkopers in Friesland zijn voorzichtig en spelen landelijk een kleine rol. In de laatste maanden zijn er steeds ruim vijfhonderd eensgezinswoningen per maand verkocht. Op het landelijk cijfer van 153.000 verkochte woningen zijn de Friese 5443 een fractie.

Tienduizend te koop

Op de woningverkoopsite Funda zijn 6000 van de ruim 10.000 in Friesland te koop staande woningen te vinden in de prijsklasse van tussen de €100.000 en €250.000.

Het zijn vooral de starters op de woningmarkt die zich richten zich op de aantrekkelijke prijsklasse tot €250.000. Volgens Funda zijn er in de laatste twaalf maanden ruim 6000 woningen verkocht, bijna 90 procent in deze prijsklasse. De starters verkiezen bij de huidige lage rentestand graag een koopwoning boven een huurhuis. De meeste transacties zijn te vinden in de nieuwe woonwijken.

Investeren in renovatie

Maar in een ander segment zit het vast. In de wat oudere, luxere woonwijken is naar verhouding weinig woningaanbod. ,,Deze huizenbezitters investeren liever in renovatie’’, verklaart makelaar Koos Sinnige van A7.

Er is een psychologische barrière bovendien. Het zijn vaak de mensen die tien, twintig of zelfs dertig jaar geleden een huis kochten, weten wat de hoogste waarde is geweest en nu genoegen zouden moeten nemen met een veel lagere prijs, of zelfs onder de prijs waarvoor ze het kochten.

Het zijn meest ,,moetjes’’, constateert Sinnige.  Het betreft woningen van mensen die vanwege scheiding het huis verkopen, of omdat ze in financiële problemen zijn terechtgekomen.  Andere huizenbezitters blijven zitten. ,,Zo maken ze ook geen verlies.’’

Lagere prijs

Het aantrekken van de woningmarkt in de Randstad is absoluut niet representatief voor het sentiment, waarschuwt Sinnige. Er worden in Friesland wel weer meer huizen verkocht, maar er is pas handel als verkopers genoegen nemen met een veel lagere prijs.

Makelaars zijn duidelijk in hun adviezen aan woningverkopers. Als ze snel handel willen doen, dan moet de vraagprijs reëel zijn. Dit betekent lager dan de prijzen die bijvoorbeeld tien jaar geleden gangbaar waren. ,,In vergelijking daarmee zijn de prijzen op het platteland nu 20 tot 25 procent lager’’,  zegt Sinnige.

Oude prijsniveau in Randstad

Nee, het beeld van de herstellende huismarkt is vooral te zien in de Randstad. Daar is de gemiddelde woningwaarde hard op weg weer op het niveau van voor de economische crisis uit te komen. In de grote steden Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag, en opvallend ook in de provincie Zeeland, is er ten opzichte 2008 een verlies van rond de 10 procent.

De banken echter willen niets liever dan herstel en praten de samenleving er daarom naar toe. In een uiterste poging om Nederland te bevrijden van de ongekend grote hypothekenberg die eind 2014 maar liefst €632 miljard groot was en amper wil dalen. Dus moeten banken extra moeite doen om de wereld mooier te maken. Dat het lijkt dat het beter gaat. Met een soort VW-effect in de financiële sector.

ABN Amro is blij

Een aantrekkende woningmarkt, bericht ABN Amro daarom blij. In 2015 worden er 15 procent meer huizen verkocht dan vorig jaar, schat de bank. Eerder koerste ABN op 10 procent. Ter verklaring is er de economische opleving en de lage hypotheekrente.

ABN Amro noteert een prijsstijging van zo’n 3 procent in 2015. Handenwrijvend voegt de bank eraan toe dat er daardoor minder huizen onder water staan, een mooi begrip voor huiseigenaren die een hogere hypotheekschuld hebben dan de waarde van hun huis.

Onder water

Het is een druppel op de gloeiende plaat, want er zijn bijna 1 miljoen huiseigenaren met een hypotheekschuld die uittorent boven de woningwaarde. Zij blijven die last torsen, ook  bij verkoop. Geen bank die de schuld kwijtscheldt, zoals in de Verenigde Staten gebeurt.

Ook als de prijzen stijgen, dan nog zullen in 2020 nog zo'n 250.000 tot 350.000 huishoudens met hun hypotheek onder water staan, waarschuwt De Nederlandsche Bank. Maar liefst 61 procent van de huiseigenaren heeft meer hypotheekschuld dan de woning waard is. 

Daar zit ook de zorg van bijvoorbeeld notarissen. Zij stellen dat er nog veel leed verborgen zit bij woningbezitters die meer schuld hebben dan de waarde van het onroerend goed rechtvaardigt. Er is weinig doorstroming op de woningmarkt. Deze ernst wordt gemaskeerd door cijfers en prognoses over een stijging van de woningverkopen.  

Het is Rabobank die ook de positieve signalen beklemtoont. Het is dezelfde Rabobank die geforceerd de dominante positie op de hypothekenmarkt terugbrengt, die zelfs overweegt om de hypothekenportefeuille onder te brengen bij andere partijen. Het is een te grote post op de eigen balans en daardoor is een bank kwetsbaar, daarover is de Europese Centrale Bank duidelijk.

Onder het mom van extra concurrentie van andere partijen laat Rabobank en ook de andere grote banken heel wat hypotheekschuld uit de ballon vliegen. Er zijn veel meer aanbieders van hypotheken, beklemtoont nu ook ABN Amro. De banken gooien een steentje in de vijver en er komt vanzelf beweging. De grote banken nemen graag afscheid.

Laatst gewijzigd op 16-10-2015 om 11:32 uur